זינוק בריבית בנק ישראל – ריבית הפריים לאן?

זינוק בריבית בנק ישראל – ריבית הפריים לאן?

 

רקע

השבוע החליט נגיד בנק ישראל על העלאה נוספת של ריבית בנק ישראל בשיעור של 0.5%. בנוסף לההעלאות הריבית הקודמות החל מחודש אפריל 2022 בהן עלתה הריבית מ0.1% ל2.75% , השלימה הריבית זינוק מצטבר של 3.15% ב5 חודשים האחרונים.

העלאות הריבית האחרונות היו צפויות לאור קצב האינפלציה השנתי אשר עלה במהלך שנת 2021 ב2.8% והגיע לקצב שנתי של כ5% במהלך שנת 2022 כאשר הכלי המוניטרי העיקרי העומד לרשות בנק ישראל לטובת המלחמה בקצב האינפלציה הגואה הינו העלאת הריבית אשר מייקרת את מחיר הכסף, מצמצמת את נטילת ההלוואות ואת הצריכה השוטפת ובכך בסופו של דבר ממתנת את קצב עליות המחירים ואת האינפלציה.

המהלך האחרון נתמך בנתוני צמיחה מרשימים של כ6.8% ברבעון השני של שנת 2022 ובהודעת הבנק נמסר כי ״במשק הישראלי נרשמת פעילות כלכלית איתנה, המלווה בשוק עבודה הדוק תוך עלייה בסביבת האינפלציה. לכן, הוועדה החליטה להמשיך בתהליך העלאת הריבית. קצב העלאת הריבית ייקבע בהתאם לנתוני הפעילות והתפתחות האינפלציה, זאת על מנת להמשיך ולתמוך בהשגת יעדי המדיניות״.

השפעת המגמה על ריביות המשכנתא וההחזר החודשי

עליית הריבית משפיעה באופן ישיר על הלוואות מבוססות פריים ובפרט במסלולי המשכנתא כאשר עבור הלוואה בסך של 100,000 ש״ח עליה של 1% בריבית הפריים תגרור עליה של כ50 ש״ח בהחזר החודשי ובאופן ישיר העליות האחרונות בריבית בנק ישראל הגדילו את ההחזר החודשי של משכנתא ממוצעת של 1,000,000 ש״ח הכוללת מרכיב פריים של 33% בכ550 ש״ח.

עבור משכנתאות חדשות מדובר בתוספת גבוהה עוד יותר שכן ריביות מסלולי המשכנתא השונים עלו גם כן ובכך ההחזר החודשי התייקר במאות שקלים נוספים ביחס להחזר החודשי שנגזר מהריביות שהיו נהוגות במסלולים השונים טרם העליה וזאת  בנוסף למסלול הפריים כאמור.

 

מרכיב הפריים המומלץ במשכנתאות חדשות

ההחלטה בנוגע למשקל הפריים בתכנון משכנתא חדשה משתנה בין הלווים השונים בהתאם לאופי הלווה, היכולת לעמוד בעליות ריבית נוספות, תקופת המשכנתא, הצפי למיחזור/סילוק עתידי וכן מפרמטרים אישיים נוספים אשר משפיעים על אופי התמהיל המתאים למשפחה.

עד לפני מספר חודשים כשריבית הפריים היתה 1.6% ונבחנה אל מול ריבית קבועה לא צמודה של כ3.5% היתה נטייה להגביל את מרכיב הפריים לכ1/3 מסך המשכנתא וזאת על מנת לקבע ריבית קבועה נמוכה אל מול ריבית פריים נמוכה עם מרווח גבוה יחסית לעליות עתידיות אולם ככל שריבית הפריים עולה ומתייצבת סביב הממוצע הרב שנתי שלה (אשר עומד על כ4.5% ב20 שנים האחרונות) כך קטן הסיכוי לעליות משמעותיות נוספות בהמשך ומול ריבית קבועה לא צמודה אשר נעה סביב ריבית  של כ5% בפרקי זמן ארוכים עדיין קיימת כדאיות בנטילת מסלול הפריים בסכומים גבוהים יותר (הציפיות להמשך עליית הפריים חוזות עליה של כ0.5% בשנה וחצי הקרובות, כמובן ככל שהמהלך יצלח וקצב עליית מדד המחירים לצרכן יתמתן).

כמובן שבמגוון השיקולים יש לקחת בחשבון גם את יכולת הלווה לעמוד בזעזועים כתוצאה מעליית ריבית בנק ישראל בשיעורים גבוהים יותר וכן את ההיתכנות למיחזור עתידי שכן ככל שמרכיב הקל״צ גבוה יותר אומנם המשכנתא יציבה יותר אך יחד עם זאת גדלים גם הסיכויים לקנסות פירעון מוקדם גבוהים יותר בהמשך במידה והריביות תרדנה ונרצה למחזר את המשכנתא.

האם מומלץ לשקול מיחזור משכנתא כתוצאה מעליית ריבית הפריים ומקצב האינפלציה הגבוה?

כלכלית - בהחלט לא!!! הריביות הנהוגות כיום במסלולים שאינם צמודים למדד עדיין גבוהות יחסית למסלול הפריים בכ1% ככה שעדיין יש לפריים מרווח להמשיך לעלות ועדיין להיות כלכלי יותר, הנ״ל רלוונטי בעיקר למי שנטל את המשכנתא בסביבת ריבית קבועה לא צמודה של כ3.5%-4%. ללווים עם מסלולים צמודי מדד המעבר למסלולים שאינם צמודים ייקר את הריבית בכ2%-3%, למרות המדדים הגבוהים בשנה האחרונה והצפי לעליית מדד של כ3% בשנה הבאה עדיין צפוי כי בסופו של דבר ״קניית״ שקט בצורת מסלול שאינו צמוד למדד יהיה יקר וזאת בשל העובדה הפשוטה שהבנקים מגנים על עצמם ו״מוכרים״ את המדד במחיר גבוה יותר מהתחזיות וזאת על מנת לגלם את הסיכון של הבנק אשר לוקח על עצמו את סיכון המדד.

פסיכולוגית – תלוי... פסיכולוגיה זאת לא מילה גסה ואל מול השיקולים הכלכליים שלא תמיד ניתן לחזות במדויק (צפי מדד, צפי עליית ריבית בנק ישראל והעוגנים בריביות המשתנות) יש לתת משקל משמעותי גם לפן הפסיכולוגי בהתאם לאופי הלווה ולשנאת הסיכון שלו (לדוגמא ההתלבטות בין ריבית קבועה צמודה למדד לריבית קבועה שאינה צמודה למדד) ועל כן בהחלט ניתן לקנות שקט בדרכים שונות גם אם בסופו של דבר בדיעבד יסתבר שכלכלית היה נכון לבחור במסלול אחר...

תזרימית - רק אם אין ברירה,  לווים עם יתרת תקופת משכנתא קצרה יחסית יכולים לבצע מיחזור משכנתא ולהאריך את תקופת המשכנתא ל30 שנה, הנ״ל יאפשר את הקטנת ההחזר החודשי במאות שקלים אולם בטווח הארוך מדובר במהלך שאינו כלכלי שכן המשמעות של משכנתא ארוכה יותר ובסביבת הריביות הניתנות כיום הינה סך החזרים כולל הגבוה בעשרות ובמאות אלפי שקלים ביחס למשכנתא נוכחית קצרה יותר