חישוב הכנסות נטו לקבלת מימון מקסימלי למשכנתא

חישוב הכנסות נטו לקבלת מימון מקסימלי למשכנתא – איך נעזור לבנק לעזור לעצמנו?

אחת השאלות הראשונות אשר עולות כשניגשים לתכנון נכון של המשכנתא הינה מה ההחזר החודשי אותו נרצה לשלם בעבור המשכנתא לאורך השנים.

לווים רבים מסתמכים על כללי אצבע עליהם הם שמעו ממקורות שונים ונוהגים לקבוע החזר חודשי המהווה כ1/3 מסך ההכנסות נטו של התא המשפחתי.  ללווים עם הכנסה חודשית גבוהה קיימת הפרווילגיה להחליט בעצמם על ההחזר החודשי אותו הם ישלמו בגין המשכנתא וזאת כמובן בתלות בגובה המשכנתא, תקופת המשכנתא הרצויה ורמת היציבות הנדרשת ממסלולי המשכנתא השונים, יחד עם זאת ישנן משפחות רבות בהן ההחזר החודשי הנגזר מגובה המשכנתא המבוקשת הינו גבוה מדי ביחס להכנסת המשפחה וכתוצאה מכך יחס ההחזר יקשה על אישור המשכנתא.

במצבים גבוליים אלה חשוב להכיר את הדקויות השונות ודרכי חישוב ההכנסות נטו בבנקים השונים:

הכנסות ברוטו בניכוי ניכויי חובה

דרך החישוב המקלה ביותר הנהוגה בבנק מזרחי טפחות בה ניתן להגיע לסכום ההכנסה הגבוה ביותר, בחישוב זה מכירים בכל ניכויי הרשות כחלק מההכנסה נטו ככה שבחישוב ההכנסה נטו מתלוש המשכורת הבנק מתייחס להכנסה ברוטו החייבת במס וזאת בניכוי חבות מס הכנסה, תשלומי ביטוח לאומי ומס בריאות החלים על הלווה.

הכנסות נטו המופקדות בחשבון

הדרך הפשוטה ביותר מבחינת הבנקים ונהוגה ברוב הבנקים למשכנתאות אשר בוחנים את ההפקדה נטו בחשבון הבנק של הלווה וזאת עבור 3 החודשים האחרונים הקודמים להגשת בקשת המשכנתא, במצב זה ניתן לפספס חלק מההכנסה ממנה ייהנה הלקוח בטווח הארוך ושאינה נמדדת כהכנסה בטווח הקצר, מדובר בהכנסות אותן הלקוח יכול היה לקבל אילו ויתר על הטבות מסויימות מהמעסיק כאשר ויתור זה היה מאפשר להציג הכנסה נטו גבוהה יותר, בהכנסות אלה ניתן להתייחס להפרשות לקרנות השתלמות, שווי שימוש ברכב וכו׳.

 

 

דרכים להוכחת הכנסה נטו גבוהה יותר בתלוש המשכורת

ישנן הכנסות אשר הבנקים אינם מתייחסים אליהן אלא אם נדגיש זאת בצורה מפורשת בעת הגשת הבקשה, ככל שנציג את הנ״ל בצורה מסודרת ומודגשת יותר ככה הבנקאי יוכל להתייחס להכנסה גבוהה יותר.

• Espp רכישת מניות ע״י העובד – רכישת המניות מבוצעת מתוך ההכנסות נטו של העובד ככה שסכום הרכישה מופחת מההפקדה בבנק, מכיוון שמדובר בהטבה שהעובד רשאי שלא לנצלה ניתן להתייחס לסכום הרכישה כהכנסה נטו לכל דבר ועניין.
• בונוסים – ככל שמדובר בבונוסים עפ״י הסכם העסקה או על בונוסים תקופתיים קבועים ניתן להתייחס לבונוסים אלא ע״י הצגת תלושים היסטורים, אם באמצעות תלושים רלוונטיים של בונוסים שנתיים מספר שנים אחורה ואם ע״י תלושים של בונוסים רבעוניים. ככל שנוכיח רצף בבונוסים הנ״ל ככה הבנקים יתייחסו אליהם כחלק מההכנסה הקבועה לכל דבר ועניין
• הצגת טופס 106 – דרך נוספת להתייחס להכנסות שאינן מוצגות ב3 התלושים האחרונים הינה הצגת טפסי 106 מספר שנים אחרונות, בטופס ה106 ניתן להתייחס לכלל ההכנסות השנתיות של העובד ככה שהכנסות תקופתיות ש״התפספסו״ ב3 החודשים האחרונים יוכלו להילקח בחשבון בהוכחת חישוב הכנסות שנתי כאמור.
• הצגת תלוש חודש דצמבר בו ניתן להציג הכנסה שנתית מצטברת.

 

הכנסות שלא דרך התלוש

על אף העובדה שבדר״כ ההכנסה העיקרית הינה הכנסה ממשכורת ישנם סעיפי הכנסה נוספים אליהם הבנקים יוכלו להתייחס במידה ונציג אותם לבנק בצורה נכונה:

• הכנסה משכ״ד של נכסים בבעלות: זאת בהוכחת בעלות על הנכס, הסכם שכ״ד בתוקף והוכחת הפקדת הנ״ל בעו״ש הלווה.
• הכנסות ממזונות – בהצגת הסכם גרושין חתום ובהתאם ליתרת תקופת התשלומים.
• הכנסות מאובדן כושר עבודה/קצבאות נכות וכו׳ – בהוכחת הקצבה לצמיתות
• הכנסה מדיבידנד לבעלי חברות

 

 

לסיכום

בסיכומו של דבר האחריות לבחינת הכנסות הלווים הינה של הפקיד בבנק אשר אמור לעדכן את ההכנסות בצורה נכונה ובהתאם לנהלי הבנק, יחד עם זאת ככל שנעשה שיעורי בית ונדע איזה נתונים ניתן להציג לבנק ככה נוכל להוכיח הכנסות גבוהות יותר אשר במקרים מסויימים יאפשרו לנו לקחת סכום המשכנתא גבוה יותר לו אנו זקוקים ובמקרים מסויימים אף ישפר את נתוני הלקוח בעיני הבנק דבר שלעיתים ישפיע גם על ריביות המשכנתא אותן נקבל ויאפשר לנו חיסכון נוסף בתשלומי הריבית לבנק...

מונחים –

הכנסות נטו – הפקדות בחשבון בניכוי התחייבות חודשית לתקופה העולה על 18 חודשים

יחס ההחזר – היחס בין החזר המשכנתא החודשי לבין ההכנסות נטו

ניכוי רשות – הפקדות לקרנות השתלמות, לרכישת מניות וכו׳

טופס 106 – סיכום שנתי מהמעסיק על כלל ההכנסות החייבות של העובד